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底地とは誰かに貸している土地のことを指していて、相続すると何かとトラブルが多いようです。
底地と借地権の違いや、売却方法についてお話しいたします。
相続した底地の土地と借地権との違い＆トラブルを招く原因とは
借地権を混同している人もいるようですが、これらは少し異なります。
底地は地主が持っている権利で、地主は土地の所有権と賃借料でもある地代を受け取る権利を有しています。
対して借地権は借主が地主にお金を払ってその土地を借り、家を建ててそこに住む権利を指しています。
借主は地主の許可を得ずに地盤を改良することや、大規模なリフォームや建て替えをすることはできません。
しかし借主は、契約期間中はその建物に住む権利を有しています。
このようにして、一つの土地をめぐって複数の権利が発生するために、トラブルが起こりやすくなりがちです。
相続した底地の土地を売却したい場合の価格評価方法と問題点は
＜価格の評価方法＞
貸主と借主で二者の権利が交差しますので、これ以上話を複雑化させないためにも相続の際には共同名義にしないことをお勧めします。
そういった時に、「管理しきれないので、売却処分して相続人同士で分割したい…」という人もいるかもしれません。
利権関係の複雑な土地ですので、たとえば、地代が極端に高い場合や借地権がまもなく消滅する場合などをのぞき、第三者が購入するケースはまれです。
つまりたいていの場合は、現在住んでいる借主が買主になります。
そして、その際の価格の相場は、更地価格×底地割合が基本です。
たとえば、更地価格が1億円で底地割合が40％の場合、相場は1億円×（1-0.4）=6,000万円となります。
これを目安に、周囲の取引相場や周辺の地代相場、更新料や一時金の金額、支払い状況などをもとに加減します。
基本的には、当事者同士での話し合いで決まりますが、どうしてもうまくいかず、裁判争いに発展した場合は、鑑定評価を行うこともあります。
＜トラブルにならないためには＞
たいていの場合は、借主が買主となることの多い底地の売却ですが、借主が高齢である場合など、買取をしてもらえないこともあると思います。
そういった場合には、地買取の専門業者に買取を依頼することも可能です。
ただし、他の人が買取したがらない特殊な事情の土地となりますので、買取価格は更地の10％程度など、驚くほど安い価格となってしまうこともあります。
とくに、相続をしてから売却をする場合には、遺産分割協議を行い、相続人を決めて、相続税の申告を10ヵ月以内に済ませなくてはいけません。
ここまでしてから、借主と売買契約について協議を行ったり、買取業者に依頼したりしましょうｓ。
名義人が存命のうちに売却してしまうことが、トラブルを回避する手っ取り早い方法と言えるでしょう。
まとめ
このような宅地の相続には、権利や財産的な要素だけでなく、借主との関係性などもついてきて、話が複雑化することが多いです。
元の名義人にとって親しい間柄だった借主でも、新しい名義人と初対面の場合などには、協議がスムーズにいかないことも多くなります。
底地を持っている場合には、今後、その土地をどのように管理していくのかを、生前に話し合うことが大切といえるでしょう。
サン・スター株式会社は、鹿児島県姶良市・霧島市を中心に土地の売買を行っております。
不動産に関するご相談は、ぜひ弊社までお気軽にお問合せ下さい。
