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土地活用として介護施設を選ぶメリットとデメリット!安定した施設経営のためには?

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土地活用として介護施設を選ぶメリットとデメリット!安定した施設経営のためには?

土地の活用法の1つとして「介護施設」があります。
介護施設には「特別養護老人ホーム」や「ケアハウス」、「グループホーム」などさまざまな施設があり、それぞれ入居者の状態が異なります。
高齢化社会において需要の高い分野ですが、介護施設の土地活用は概要をしっかり認識しておくことが重要です。
ここでは「介護施設による土地活用」のメリットとデメリットについて解説します。

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高齢化社会で需要増加!土地活用に介護施設を選ぶメリット

需要が高い
少子高齢化が進む中、介護は大きな社会問題となっており、"家で介護が受けられない"高齢者の入居待ちである施設も多く、将来的にもこの傾向は続くと思われます。

社会的貢献度が高い
一般の賃貸住宅よりも社会的貢献度が高く、オーナーの社会的信用や収益性においても高いといえるでしょう。

幅広い立地に対応できる
介護施設は利便性が求められる住宅と異なり、郊外や農村地域でも需要があります。

安定した収入が見込める
介護施設は介護事業者への一棟貸しであるため、収益が安定しており、住居のような空室リスクがありません。
そのため、入居者の増減に関係なく一定額の固定賃料を得ることができます

管理の手間がかからない
介護施設の管理は施設側がおこなうため、オーナー側にはほとんど管理の手間がかかりません。
介護施設においては、クロス替えなどの小修繕は介護事業者側がおこないますが、大規模修繕のみオーナー側がおこなう必要があることを知っておきましょう。

用途地域による制限を受けにくい
第一種低層住居専用地域のように、店舗のような事業系の建物が建てられない土地でも、介護施設を建築することが可能です。
また、原則として建物を建てることができない市街化調整区域でも、介護施設であれば建築の許可が下りる場合があります。
ただし、総量規制によって自由に事業を選択できない介護施設もあるため、事前確認が必要です。

建築費用と介護報酬改定がネック!介護施設で土地活用するデメリット

広い土地と多額の費用がかかる
介護施設には、ある程度の広い土地と多額の建築費が必要です。
とはいえ、借入金の割合が大きくなりすぎると、賃料の下落リスクや金利上昇リスク、事業者の退去などに対応できなくなるので注意しましょう。

介護報酬改定による影響を受けやすい
介護事業者は、入所料と自治体からの介護報酬が収入源です。
介護報酬は3年ごとに改定され、引き下げられることも多いため、予期せぬ賃料下落や倒産につながる可能性があります。

転用が困難
介護施設は一棟貸しであることが多く、汎用性が低い建物のため、退去された場合後継事業者を見つけにくいといえます。
介護報酬の改定が原因による退去であれば、他の介護事業者が入ることになっても、賃料が下落する可能性が高いでしょう。

ほかの土地活用と比較して収益性が劣る
介護施設は多額の費用がかかるため、収益性が低くなるケースもあります。
たとえば、賃貸マンションと比較すると、コストが抑えられるマンションのほうが収益性はよくなります。
介護施設は賃貸マンションなどが建てられないケースにおいて検討しましょう。

まとめ

介護施設は種類によって有資格者の人員配置や設備が細かく定められているため、未経験で経営するにはかなりの困難な事業になります。
高齢者の健康を預かる仕事でもあるため、医療リスクも伴います。
介護施設経営に参入するのであれば、専門の業者に委託するのが無難でしょう。
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